Sử dụng đất sai mục đích sẽ bị xử phạt

Do nhu cầu cuộc sống, nhiều người dân tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, đến khi bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện và ngăn chặn thì đổ lỗi do không hiểu biết pháp luật.

Các luật sư thuộc Đoàn Luật sư Đồng Nai tư vấn pháp luật cho người dân xã Phú Cường (H.Định Quán) tại buổi tuyên truyền pháp luật. Ảnh: Đ.Phú

Hành vi này không chỉ ảnh hưởng xấu tới công tác quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền, mà còn ảnh hưởng tới quyền lợi của người nhận chuyển nhượng.

* Bán đất ở rồi xây nhà trên đất nông nghiệp để ở

Nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng cho phép người dân được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm… theo đúng quy định pháp luật về đất đai.

Chẳng hạn như trường hợp của ông N.R. (ngụ xã Gia Kiệm, H.Thống Nhất) được Nhà nước cấp 250m² đất ở trong tổng diện tích 1.000m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy nhiên, vào đầu năm 2023, ông N.R. đã chuyển nhượng 250m² đất ở cho ông P.X.B. (TP.Biên Hòa), phần ông còn 750m² đất nông nghiệp (loại trồng cây lâu năm).

Do hai bên chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật và tách thửa nên khi ông N.R. có ý định xây dựng nhà ở mới trên phần đất nông nghiệp của mình thì bị ông P.X.B. ngăn cản. Ông P.X.P. yêu cầu ông N.R. phải tách thửa đất cho ông P.X.P hoàn thành thì ông N.R. mới tiến hành xây nhà; nếu ông N.R. không thực hiện thì ông P.X.P. báo chính quyền việc ông N.R. xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp. Trước yêu cầu của ông P.X.P., ông N.R. rất bức xúc nên tìm người tư vấn.

Hay trường hợp của ông T.U. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) có thửa đất 450m², mục đích sử dụng đất được ghi rõ trong giấy chứng nhận QSDĐ là đất rừng sản xuất, không được thay đổi mục đích sử dụng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Tuy vậy, trên thửa đất này ông T.U. đã xây dựng nhà ở trái phép trước đó và nay chia thửa đất này ra làm 3 phần, mỗi phần 150m² để chuyển nhượng giấy tay (tức hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định) cho các hộ dân làm nhà ở.

Do thửa đất của ông T.U. không được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch đất ở đô thị nên ông không được phép cất nhà, chuyển nhượng cho người khác xây dựng nhà. Từ đây, những người nhận chuyển nhượng đất yêu cầu ông tách sổ nhưng không tách sổ được, dẫn tới việc tranh chấp, khiếu nại.

* Giải quyết ra sao?

Luật sư Chu Văn Hiển (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan hiện cho phép người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng có quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép và chuyển đổi mục đích sử dụng đất bắt buộc phải xin phép khi chuyển đổi.

Theo đó, trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm); chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở… không phải xin phép, nhưng phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý đất đai.

Còn trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở…

Luật sư Chu Văn Hiển hướng dẫn, căn cứ vào các quy định trên thì ông N.R., ông T.U. khi muốn chuyển nhượng đất cho người khác, cất nhà ở phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa đúng quy định pháp luật. Khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép mới được tiến hành tách thửa, xây nhà ở. Ngược lại, việc chuyển nhượng, tách thửa, xây nhà của các ông không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phải giữ nguyên hiện trạng mục đích sử dụng đất như cũ. Nếu các ông cố tình vi phạm thì sẽ bị chế tài theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19-11-2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Cũng theo luật sư Chu Văn Hiển, khi giao dịch đất đai, người dân cần chú ý thêm vấn đề tách thửa đất sau khi giao dịch. Thửa đất sau khi tách thửa phải đủ điều kiện theo Quyết định 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh về tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Cụ thể, với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, TP.Biên Hòa) thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa phải là 60m²; diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80m². Còn với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng) thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa phải là 500m²; đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 2.000m².

Đoàn Phú