Quy định mới về cấp ‘sổ đỏ’ theo Luật Đất đai năm 2024

Mặc dù tới ngày 1-1-2025 Luật Đất đai năm 2024 mới có hiệu lực, tuy nhiên những quy định của luật đang rất được người dân quan tâm. Đặc biệt là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là “sổ đỏ”) đối với đất đai chưa có “sổ đỏ” nhưng đang có giấy tờ khác.

Luật Đất đai năm 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trong ảnh: Nông dân sản xuất nông nghiệp nơi cánh đồng Dâu (xã Phú Thanh, huyện Tân Phú). Ảnh: Đ.Phú

Vấn đề này được Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể ngay trong các điều luật, không cần các văn bản dưới luật hướng dẫn như Luật Đất đai năm 2013.

* Quy định về cấp “sổ đỏ” cho hộ gia đình, cá nhân

Người sử dụng đất (SDĐ) là hộ gia đình, cá nhân có quyền yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền cấp “sổ đỏ”. Nguyên tắc cấp “sổ đỏ” được Điều 135, Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể, thông thoáng hơn so với Luật Đất đai năm 2013 (hiện đang có hiệu lực).

Chẳng hạn, “sổ đỏ” được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp người SDĐ đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một “sổ đỏ” chung cho các thửa đất đó.

Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định “sổ đỏ” chỉ được cấp sau khi người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. “Sổ đỏ” phải ghi rõ họ, tên của vợ và chồng hoặc chỉ một người. Thửa đất thuộc quyền SDĐ của hộ gia đình thì cấp một “sổ đỏ” ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền SDĐ của hộ gia đình trên sổ đỏ và trao cho người đại diện…

Điều 137, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15-10-1993 thì được cấp “sổ đỏ”, không thu tiền SDĐ như:  những giấy tờ về quyền được SDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền SDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18-12-1980 mà có tên người SDĐ…

* Đất đai không có giấy tờ có được cấp “sổ đỏ”?

Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, “sổ đỏ” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là một trong những điều kiện cần phải có để hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê… theo Điều 45, Luật Đất đai năm 2024.

“Việc cấp “sổ đỏ” đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ có giấy tờ về quyền SDĐ, không có giấy tờ về quyền SDĐ được Luật Đất đai năm 2024 quy định từng trường hợp cụ thể từ Điều 137 đến Điều 140. Đây chính là nét nổi bật, ưu việt của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013” - luật sư Lê Đình Lý nhấn mạnh.

Điều 138, Luật Đất đai năm 2024 quy định khá cụ thể về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có giấy tờ về QSDĐ mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Phó chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Nguyễn Thanh Sơn cho rằng, quy định mới này của Luật Đất đai năm 2024 tạo hành lang pháp lý để giải quyết khá cụ thể các trường hợp SDĐ nhưng chưa đủ điều kiện cấp “sổ đỏ” như hiện nay.

Ông Sơn giải thích, một trong những điểm mới đáng chú ý tại điểm a, khoản 1, Điều 138, Luật Đất đai năm 2024 là quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ trước ngày 18-12-1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp “sổ đỏ” như sau, đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5, Điều 141, Luật Đất đai năm 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền SDĐ…

Cũng theo luật gia Nguyễn Thanh Sơn, một trong những quy định mới khác nữa của Luật Đất đai năm 2024 là trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang SDĐ được xem xét cấp “sổ đỏ” và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (khoản 1, Điều 139, Luật Đất đai năm 2024).

Đoàn Phú