Quyền sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam, người nước ngoài

Chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của cá nhân, do đó Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) tạo điều kiện cho cá nhân là công dân Việt Nam, người nước ngoài sinh sống, lao động, nhập cảnh vào Việt Nam có chỗ ở hợp pháp.

Luật Nhà ở năm 2024 cho phép người nước ngoài nhập cảnh sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở. Trong ảnh: Một dự án nhà ở tại phường Thống Nhất (thành phố Biên Hòa). Ảnh minh họa: Đ.Phú

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu không chỉ đối với công dân Việt Nam mà cả với người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Chính vì vậy, Luật Nhà ở năm 2023 (được Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV thông qua, có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) cho phép cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023).

 Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định rõ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân như: cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

Riêng cá nhân nước ngoài được sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức như: mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh; thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở...

Tại buổi tập huấn Luật Nhà ở năm 2023 cho các báo cáo viên pháp luật cấp tỉnh quý I-2023 do Sở Tư pháp tổ chức, thạc sĩ Nguyễn Thị Lan Đan (Học viện Cán bộ Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là sổ đỏ), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công. Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong sổ đỏ phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Cũng theo thạc sĩ Nguyễn Thị Lan Đan, trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1, Điều 165 Luật Nhà ở năm 2023, bên mua nhà ở được cấp sổ đỏ trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu đã bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp khi hết thời hạn sở hữu mà bên bán không nhận lại nhà ở thì giải quyết theo quy định tại Điều 166 Luật Nhà ở năm 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2023 quy định về nhà ở, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có rất nhiều điểm mới so với Luật Nhà ở năm 2014. Quy định này được nêu rõ tại Điều 10 về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; Điều 12 về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở; Điều 16 về khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Điều 19 về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam…

Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2023 cho phép người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở riêng lẻ gắn với quyền sử dụng đất.

Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Phan Văn Châu cho biết, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp. Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở riêng lẻ theo quy định từ Điều 16 đến Điều 22 của Luật Nhà ở năm 2023.

Chẳng hạn, tại Điều 19 và Điều 20, Luật Nhà ở năm 2023 có quy định, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Đồng thời, họ chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng đó. Nếu vượt quá số lượng nhà ở này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng - an ninh quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở năm 2023 thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.

Luật gia Phan Văn Châu lưu ý, với trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

 Đoàn Phú