Có cần công chứng, chứng thực khi giao dịch bất động sản?

Việc công chứng, chứng thực trong giao dịch không chỉ bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, mà còn có chức năng tạo lập và cung cấp chứng cứ cho cơ quan có thẩm quyền trong giải quyết tranh chấp.

Người dân (phải) tham gia giao dịch tại Phòng Công chứng số 4 (thị trấn Long Thành, huyện Long Thành). Ảnh: Đ.Phú

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 đến ngày 1-1-2025 mới có hiệu lực thi hành nhưng người dân rất quan tâm đến vấn đề công chứng, chứng thực khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tài sản là BĐS như: nhà, đất, tài sản gắn liền với đất… được quy định tại các luật này ra sao.

Thắc mắc liên quan công chứng, chứng thực BĐS

Thời gian tới, bà Bùi Thị Ngọc (ngụ xã Vĩnh Tân, huyện Vĩnh Cửu) muốn lập hợp đồng tặng cho nhà và đất cho con. Bà Ngọc thắc mắc, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, bà có nên ra tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hay phải đến UBND xã chứng thực hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con hay không?

Trong khi đó, qua nghiên cứu Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023, ông Trần Văn Sỹ (ngụ phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa) thắc mắc, các luật này khi thì bắt buộc người dân khi giao dịch liên quan tới BĐS phải công chứng, chứng thực, khi thì tùy nghi nên ông không biết phải hiểu thế nào cho đúng.

Khoản 1, Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 quy định, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, hoạt động công chứng, chứng thực được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan tới việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế BĐS; đồng thời, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng, chứng thực còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tố tụng trong việc giải quyết vụ án, vụ việc khi các bên phát sinh tranh chấp. Tuy vậy, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 không quá “khắt khe”, bắt buộc cứ giao dịch liên quan tới BĐS là phải công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý.

Trên cơ sở đó, luật sư Lê Đình Lý hướng dẫn, trường hợp bà Bùi Thị Ngọc muốn làm hợp đồng tặng cho nhà và đất cho con, nên căn cứ vào điểm a, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con phải được công chứng, chứng thực. Còn trường hợp ông Trần Văn Sỹ thắc mắc, cần phải xem xét đó là giao dịch gì và giao dịch giữa cá nhân với nhau hay một hoặc cả hai bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh BĐS thì mới có cơ sở đánh giá bắt buộc hay không bắt buộc công chứng, chứng thực.

Khi nào cần công chứng, khi nào không cần?

Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 có những quy định bắt buộc khi giao dịch các bên phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, hoặc không cần phải công chứng, chứng thực hợp đồng nhưng giao dịch vẫn có hiệu lực.

Vấn đề này, theo luật gia Chu Văn Hiển (Hội Luật gia tỉnh), các luật trên quy định như vậy không phải là “chỏi nhau”, mà là quy định thống nhất nhằm điều chỉnh đối với từng loại giao dịch; đồng thời, có sự dẫn chiếu giữa luật này với luật kia để áp dụng cho chính xác.

Theo đó, tại khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, hợp đồng chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền SDĐ mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Riêng văn bản về thừa kế quyền SDĐ được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Bên cạnh đó, tại Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công… thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp các bên có nhu cầu). Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Luật gia Chu Văn Hiển dẫn chiếu, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, tặng cho BĐS phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu BĐS phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Đồng thời, tại điểm d, Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, trường hợp BĐS thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Với giao dịch đất đai, tài sản gắn liền với đất, pháp luật hiện quy định các bên phải thực hiện công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp một hoặc cả hai bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh BĐS thì không phải thực hiện theo công chứng, chứng thực. Bởi vì, căn cứ vào điểm b, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024; khoản 2, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 5, Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 thì luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Cụ thể, điểm b, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền SDĐ, quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đoàn Phú