Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) có nhiều quy định mới, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho thị trường BĐS.

Từ ngày 1-8-2024, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ được giao dịch không quá 10 lần/năm và giá trị bất động sản giao dịch không quá 300 tỷ đồng/hợp đồng. Trong ảnh: Một bất động sản tại phường Bảo Vinh (thành phố Long Khánh) được cá nhân rao bán. Ảnh minh họa: Đ.Phú

Một trong những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 là cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề.

Hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề

Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24-7-2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS (gọi tắt Nghị định 96, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) chỉ có quy định thuật ngữ môi giới BĐS, không quy định thuật ngữ “cò” nhà đất như dân gian thường gọi đối với những cá nhân chuyên làm công việc này. Trong khi đó, nghề “cò” đất thường hay “làm mưa, làm gió”, khuynh đảo thị trường BĐS nhưng lại không được Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 điều chỉnh.

Trao đổi về vấn đề này, luật gia Đỗ Văn Gọn, Phó trưởng ban Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục và xây dựng pháp luật (Hội Luật gia tỉnh), giải thích theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, thuật ngữ môi giới BĐS được giải thích là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS (khoản 11, Điều 3). Đồng thời, việc làm trung gian này được Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS và loại hình này được khoản 2, Điều 3 của luật giải thích, kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS.

Chính vì môi giới BĐS nằm trong nhóm kinh doanh dịch vụ BĐS và cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.

Cũng theo luật gia Đỗ Văn Gọn, vấn đề này được khoản 2, Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện về chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Do đó, cá nhân môi giới BĐS không được hành nghề tự do kiểu “cò”, cho dù bản chất của công việc là môi giới BĐS. Tuy nhiên, mọi người không được đánh đồng giữa thuật ngữ môi giới dịch vụ BĐS với thuật ngữ “cò” đất. Bởi vì, môi giới BĐS, môi giới dịch vụ BĐS là thuật ngữ pháp lý, được luật công nhận, điều chỉnh, còn thuật ngữ “cò” nhà đất là dân gian gọi, cá nhân tự nhận mình làm công việc này. “Cò” nhà đất là hành vi bị cấm theo khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, do kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định.

Luật sư NGUYỄN ĐỨC (Đoàn Luật sư tỉnh) bày tỏ, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ đều có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu BĐS trong thực hiện giao dịch. Tuy vậy, BĐS đưa vào giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 như: nguyên tắc kinh doanh BĐS (Điều 4); các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 5); các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS (Điều 8)…

Quy định mới về cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ

Ngoài quy định hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 còn có nhiều quy định mới khác được dư luận quan tâm.

Cụ thể, tại khoản 3, Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 cho phép cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ông Phạm Văn Miến (ngụ xã Xuân Mỹ, huyện Cẩm Mỹ) thắc mắc, thế nào là kinh doanh BĐS và cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ?

Về nội dung này, luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh) giải thích, kinh doanh BĐS là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; chuyển nhượng dự án BĐS; kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023). Còn cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ được khoản 1, Điều 7 Nghị định 96 quy định phải thỏa mãn 2 điều kiện: Thứ nhất, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở. Thứ hai, không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần/năm. Trường hợp giao dịch một lần/năm thì không tính giá trị.

“Do cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không thuộc trường hợp hoạt động phải thành lập doanh nghiệp, có chứng chỉ hành nghề nên cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cũng không phải là “cò” nhà đất, nhưng họ sẽ có đầy đủ các quyền của cá nhân khi thực hiện giao dịch về BĐS theo quy định tại khoản 1, Điều 7 Nghị định 96” - luật sư Nguyễn Đức lưu ý.

Đoàn Phú