Cam kết bán đất cho người này nhưng bán cho người khác, có sai luật?

Quyền sử dụng đất (SDĐ) là tài sản nên việc chuyển nhượng quyền SDĐ phải tuân thủ pháp luật về dân sự, đất đai, công chứng.

Các luật gia Hội Luật gia tỉnh (bên trong) tư vấn về tranh chấp đất đai cho người dân tại buổi tuyên truyền pháp luật ở xã Mã Đà (huyện Vĩnh Cửu). Ảnh: Đ.Phú

Vậy một khu đất đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gọi tắt là “sổ đỏ”) thì chủ đất có được quyền đồng thời cam kết chuyển nhượng cho nhiều người, sau đó chỉ chuyển nhượng cho một người hay không?

Không làm theo lời hứa

Ông T.V.B. (ngụ phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa) đang treo biển rao bán 250m2 đất thổ cư nên có nhiều người đến tìm hiểu, đặt cọc, đề nghị làm hợp đồng cam kết chuyển nhượng. Vì có nhu cầu chuyển nhượng gấp lô đất này nên ông B. đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cho một trong những người đó là ông H.V.N. (ngụ tỉnh Bình Dương), có công chứng và đăng ký biến động. Chính vì vậy, những người đã làm hợp đồng đặt cọc, hứa mua, hứa bán với ông B. cho rằng ông có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của họ.

“Đất của tôi có sổ đỏ, liệu tôi có quyền chuyển nhượng hợp pháp cho những người chấp nhận mua với giá cao nhất, cho dù trước đó tôi đã nhận đặt cọc, giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán với người khác?” - ông T.V.B. thắc mắc.

Tương tự, bà N.T.T. (ngụ phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa) có 3 sào đất trồng cây lâu năm ở xã Suối Nho (huyện Định Quán). Vì cần tiền gấp để trang trải nợ nần nên bà T. làm hợp đồng hứa mua, hứa bán với bà C.T.C. (ngụ xã Suối Nho) vào ngày 5-8-2024; đồng thời, bà N. nhận đặt cọc của bà C. 90 triệu đồng. Hai bên cam kết đến đầu tháng 9-2024 gặp nhau để công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng hứa mua, hứa bán với bà C. được 10 ngày thì ông H.K. (ngụ thành phố Long Khánh) gặp bà T. đề nghị mua mảnh đất này với giá cao hơn giá bà T. đã thỏa thuận bán cho bà C. Từ đây, bà T. và ông H.K. thống nhất chuyện mua bán đất và đang làm thủ tục để chuyển nhượng quyền SDĐ cho ông H.K.

Biết sự việc này, bà C. gặp bà T. đề nghị bà hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông H.K. Bà C. cho biết, nếu bà T. không thực hiện như lời hứa với bà C. thì sẽ tố cáo với cơ quan chức năng bà T. có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc.

“Hợp đồng hứa mua, hứa bán, nhận đặt cọc giữa tôi với bà C. chỉ là giấy tay, không có công chứng, chứng thực. Vậy tôi có phạm tội lừa đảo không và hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi với ông H.K. có được pháp luật công nhận không?” - bà T. bày tỏ lo lắng.

“Hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc giữa các bên sẽ bị chấm dứt khi chủ đất chuyển nhượng hợp pháp cho người khác. Bởi nó thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng theo khoản 5, Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015, với lý do hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn” - luật gia NGUYỄN XUÂN THÀNH (Hội Luật gia tỉnh) cho biết.

Chỉ là giao dịch dân sự

Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) tiếp tục khẳng định quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền SDĐ cho người dân bằng việc cấp “sổ đỏ” theo đúng quy định pháp luật về đất đai và các luật khác có liên quan.

Trên cơ sở đó, luật gia Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, khi đất được cấp “sổ đỏ” và đất đó không thuộc trường hợp bị kê biên, tranh chấp, còn trong thời hạn sử dụng… thì người SDĐ có quyền ký giao dịch đề nghị giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng cho người đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.

Cũng theo luật gia Ngô Văn Định, hợp đồng đề nghị giao kết, đặt cọc giữa các bên chỉ là tiền đề để đôi bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ chính thức. Vì vậy, pháp luật về dân sự, đất đai, công chứng có những ràng buộc riêng đối với từng loại giao dịch.

Chẳng hạn, với hợp đồng đề nghị giao kết trong tương lai sẽ chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng, đặt cọc thì pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên giao kết hoặc theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng. Còn với hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền thì mới phát sinh hiệu lực.

“Chính vì vậy, khi người có quyền SDĐ lập đề nghị giao kết hợp đồng cho nhiều người, sau đó làm hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, không phải lúc nào cũng bị xem là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, mà đó chỉ là giao dịch dân sự, được pháp luật về dân sự điều chỉnh khi phát sinh tranh chấp” - luật gia Ngô Văn Định lưu ý.

Tương tự, luật gia Nguyễn Xuân Thanh (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, việc ông T.V.B., bà N.T.T. là người SDĐ đã có “sổ đỏ” nên có quyền đề nghị giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc với nhiều người hoặc chọn một người trong số đó hay người khác để chuyển nhượng.

Cũng theo luật gia Nguyễn Xuân Thanh, khi các ông, bà thực hiện việc chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng đủ điều kiện và tuân thủ pháp luật về đất đai, công chứng, chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ phát sinh hiệu lực, dẫn tới các đề nghị giao dịch hứa mua, hứa bán, đặt cọc sẽ không thực hiện được. Vì lỗi này là của ông T.V.B., bà N.T.T. nên ông, bà phải có trách nhiệm bồi thường hợp đồng theo những gì các bên đã giao kết trong hợp đồng với những người đã được ông, bà hứa mua, hứa bán, đặt cọc.

“Khi phát sinh tranh chấp, tốt nhất là ông, bà chủ động với những người đã được đề nghị giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc thương lượng, thỏa thuận bồi thường, chấm dứt hợp đồng. Hoặc yêu cầu tòa án tuyên bố các đề nghị giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc vô hiệu” - luật sư Ngô Văn Định hướng dẫn.

Đoàn Phú