Quy định về quyền của thửa đất liền kề trong Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) quy định, thửa đất liền kề được hưởng quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác…

Luật gia Nguyễn Xuân Thanh, Hội Luật gia tỉnh (bìa phải), tư vấn pháp luật về đất đai cho một người dân tại buổi tuyên truyền pháp luật ở huyện Long Thành. Ảnh: Đ.Phú

Đây là quyền được pháp luật trao cho người sử dụng đất (SDĐ), nhưng để xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền này, người SDĐ phải tuân thủ các quy định pháp luật dân sự, đất đai.

Muốn có lối đi qua đất hàng xóm

Ông P.C.V. (ngụ xã Thiện Tân, huyện Vĩnh Cửu) có đất đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gọi tắt sổ đỏ), giáp ranh với đất của ông L.V.Q. (ngụ cùng địa phương, cũng đã có sổ đỏ). Trong quá trình SDĐ của mình, ông P.C.V. đã làm ảnh hưởng tới thửa đất giáp ranh với đất của ông L.V.Q. như để nước mưa, nước sinh hoạt tràn sang nhà hàng xóm; một khu vực tiếp giáp bị ẩm thấp làm cây trồng của nhà hàng xóm chết. Ông L.V.Q. nhiều lần qua phản ánh, đề nghị ông P.C.V. khắc phục không được nên đòi thưa kiện ông P.C.V.

“Tôi SDĐ đúng với phạm vi, diện tích trong sổ đỏ. Do đề nghị, yêu cầu của ông L.V.Q. phi lý nên tôi không thực hiện. Như vậy, ông L.V.Q. có được quyền kiện tôi và pháp luật có can thiệp không?” - ông P.C.V. muốn biết.

Do đất đã có sổ đỏ nên ông N.H. (ngụ xã Nam Cát Tiên, huyện Tân Phú) dự tính xây dựng tường rào bao quanh đất. Việc này gặp trở ngại từ phía hàng xóm của ông N.H. là ông V.X. (ngụ cùng địa phương). Ông V.X. đưa ra lý do, đất của ông cần lối đi ra bên ngoài, nếu ông N.H. xây tường rào bao quanh đất sẽ làm ảnh hưởng tới việc SDĐ của gia đình ông. Chính vì vậy, ông V.X. đề nghị ông N.H. xây tường rào thì phải chừa lối đi cho ông, nếu ông N.H. không thực hiện thì ông sẽ ngăn chặn bằng cách khởi kiện ra tòa.

Vướng mắc của các ông: P.C.V. và N.H. được luật sư Nguyễn Văn Nam (Đoàn Luật sư tỉnh) trao đổi như sau, đó là các tình huống pháp lý thường gặp, phát sinh trong quá trình SDĐ đối với các thửa đất liền kề của người dân. Vấn đề này đã được Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 điều chỉnh, nhưng do nay Luật Đất đai năm 2013 được thay thế bởi Luật Đất đai năm 2024 nên cũng cần thông tin để người dân biết, tiếp cận và hiểu đúng vấn đề.

Khoản 5, Điều 26 Luật Đất đai năm 2024 quy định, người SDĐ được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Đồng thời, khoản 1, Điều 31 Luật Đất đai năm 2024 cũng có quy định nghĩa vụ của người SDĐ là, SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Luật gia NGUYỄN XUÂN THANH (Hội Luật gia tỉnh) bày tỏ, quyền đối với thửa đất liền kề được Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 quy định và kế thừa từ Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 (Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề). Đây là quy định nhân văn, đảm bảo công bằng, bình đẳng, thuận lợi và không bị trở ngại trong quá trình SDĐ của những thửa đất liền kề.

Quyền gắn liền với nghĩa vụ

Luật sư Nguyễn Văn Nam phân tích, quyền đối với thửa đất liền kề được Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 quy định, bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí gas; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời, phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 của Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

“Muốn thực hiện quyền này thì người SDĐ liền kề phải thực hiện nghĩa vụ xác lập, đăng ký biến động và nhiều nghĩa vụ khác, nhất là lưu ý tới vấn đề bị luật cấm” - luật sư Nguyễn Văn Nam lưu ý.

Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau: Không được lạm quyền đối với bất động sản (BĐS) chịu hưởng quyền; không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với BĐS hưởng quyền trở nên khó khăn (Điều 248); chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang BĐS của chủ sở hữu BĐS liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng (Điều 251); chủ sở hữu có BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ
(Điều 254).

Ngoài ra, khoản 10, Điều 11 Luật Đất đai năm 2024 nghiêm cấm hành vi cản trở, gây khó khăn đối với người SDĐ, việc thực hiện quyền của người SDĐ theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tại Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về quyền đối với BĐS liền kề. Đây là quyền được thực hiện trên một BĐS (gọi là BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một BĐS khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là BĐS hưởng quyền). Do đó, trong quá trình SDĐ, người dân cần nắm bắt, hiểu đúng quy định này để thượng tôn pháp luật, gắn kết cộng đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Trên cơ sở đó, luật sư Nguyễn Văn Nam giải đáp, khi phát sinh tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu UBND xã nơi có đất tranh chấp giải quyết. Khi UBND cấp xã nơi có đất giải quyết không thành thì một hoặc cả hai bên có quyền khởi kiện và yêu cấp tòa án giải quyết.

Đoàn Phú