Đất cha mẹ thuê, mượn có được để lại thừa kế cho con?

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản nên người có QSDĐ dù được cấp hay chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (gọi tắt là sổ đỏ) vẫn có quyền lập di chúc để lại QSDĐ cho người khác.

Luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh) tư vấn cho một bạn đọc Báo Đồng Nai về quyền của người sử dụng đất. Ảnh: Đ.Phú

Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp thắc mắc, với đất đai có nguồn gốc từ thuê, mượn theo hợp đồng mà cá nhân đang sử dụng đất đã chết thì người thân của họ có được hưởng quyền thuê, mượn đất đó?

Lập di chúc cho con hưởng quyền thuê, mượn đất

Do thiếu đất sản xuất, ông H.Q. (ngụ huyện Định Quán) có làm hợp đồng thuê của ông L.V.H. (ngụ cùng địa phương) 5 hécta đất trồng cây lâu năm với thời hạn thuê 8 năm (2022-2030). Đầu năm 2025, ông H.Q. bị bạo bệnh, mất khả năng lao động nên giao lại toàn bộ diện tích đất đã thuê cho con trai út là anh H.V.K. quản lý, đầu tư, canh tác.

Vì thuê đất trồng cây ăn trái nên ông H.Q. lo lỡ may ông đột ngột qua đời thì chủ đất sẽ lấy đất lại, coi như công sức, tiền của ông đã bỏ ra đầu tư bị mất trắng. Do đó, ông H.Q. đã lập di chúc để lại quyền thuê toàn bộ khu đất đang thuê, mượn và tài sản, công trình trên đất cho con trai là anh H.V.K.

Biết chuyện, chủ đất L.V.H. tìm gặp ông H.V.K. phản đối, cho rằng đất này của ông L.V.H. và đã được cấp sổ đỏ. Một khi ông H.Q. không có nhu cầu thuê nữa thì đôi bên làm thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn, chứ ông H.Q. không có quyền làm di chúc để lại quyền thuê đất, hoa màu, công trình trên đất cho con.

Trước sự phản đối của chủ đất, ông H.V.K. thật sự lo lắng, vì nếu di chúc của cha ông lập không đúng pháp luật thì toàn bộ tài sản đầu tư trên đất bị mất trắng, hoặc khi anh em tranh chấp thì sẽ phiền phức khi cha của ông qua đời.

Hay trường hợp của ông N.V.X. (ngụ xã Phú Lý, huyện Vĩnh Cửu) thắc mắc, ông được một người thân cho mượn 5 sào đất để sản xuất và đôi bên có lập hợp đồng mượn đất trong vòng 10 năm (2020-2030). Do người thân của ông không có nhu cầu sử dụng và cũng không muốn chuyển nhượng khu đất này cho bất kỳ ai nên sau khi hết hợp đồng lần thứ nhất (5 năm), hai bên tiếp tục làm hợp đồng cho ông mượn lần 2 (10 năm).

Ông N.V.X. lo nếu chẳng may ông đột ngột qua đời, các con không hiểu chuyện dẫn tới tranh chấp với chủ đất sẽ gây ra nhiều phiền phức. Vậy ông có được lập di chúc cho con hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất hay không?

“Đối tượng thuê khoán của hợp đồng thuê khoán có thể là đất đai, rừng, mặt nước… Người nhận thuê khoán chỉ được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được tài sản thuê khoán, không được định đoạt tài sản nhận thuê khoán như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… vì nó thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của người cho thuê” - luật gia NGUYỄN THANH TẤN (Hội Luật gia tỉnh) bày tỏ.

Quyền sổ đỏ thuộc về chủ đất

Người sử dụng đất hợp pháp ngoài đối tượng được Nhà nước cho thuê đất, cấp sổ đỏ, sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ thì người thuê lại đất của người khác theo đúng quy định pháp luật cũng được Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 xem là người sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh), cùng là người sử dụng đất, nhưng QSDĐ của chủ đất khác với người thuê lại đất để sản xuất. Bởi vì, chủ đất mới có quyền yêu cầu Nhà nước cấp sổ đỏ cho mình nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo đúng quy định; được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Còn người thuê đất chỉ được hưởng quyền khai thác công dụng, hoa lợi, lợi tức trên đất theo hợp đồng thuê đã giao kết với chủ đất, chứ không có quyền định đoạt đối với đất mà mình đã thuê, mượn như chủ đất.

“Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015 xem quyền khai thác công dụng, hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng thuê khoán đất như là tài sản. Cho nên người thuê, mượn đất chỉ có quyền định đoạt những tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình trên đất theo hợp đồng, không được quyền định đoạt liên quan tới quyền sổ đỏ của chủ đất” - luật sư Nguyễn Đức bày tỏ.

Thắc mắc của 2 ông H.V.K. và N.V.X. được luật sư Nguyễn Đức giải thích như sau, việc lập di chúc để lại hoa lợi, lợi tức trên đất thuê, mượn cho con chỉ có hiệu lực khi di chúc hợp pháp về chủ thể, đối tượng, hình thức… Đồng thời, khi người thuê đất qua đời và hợp đồng thuê, mượn đất vẫn còn trong thời hạn thuê, mượn thì các con của người thuê, mượn đất mới hưởng quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ngược lại, chủ đất có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và chịu bồi thường cho con của người thuê đất khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Người thuê, mượn đất chỉ có quyền được lập di chúc hoặc truất quyền hưởng di sản đối với người thân với tài sản có nguồn gốc từ việc đầu tư, khai thác hoa lợi, lợi tức trên đất thuê theo hợp đồng mà các bên đã giao kết” - luật sư Nguyễn Đức lưu ý.

Đoàn Phú