Tỉnh táo trước các chiêu trò mua bán bất động sản

Để tạo niềm tin với khách hàng, các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) vẫn rao bán đất nền, nhà ở dù chưa đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản có liên quan.

Để tạo niềm tin với khách hàng, các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) vẫn rao bán đất nền, nhà ở dù chưa đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản có liên quan.

Dự án phân lô trái phép của Công ty cổ phần địa ốc Alibaba tại huyện Long Thành đã bị lực lượng chức năng cưỡng chế, trả lại hiện trạng ban đầu. Ảnh: C.T.V

Trong “cơn sốt” BĐS thời gian qua, nhiều trường hợp rơi vào cảnh “khốn đốn” khi bỏ ra hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng để mua các dự án nhà, đất dưới hình thức hợp đồng: góp vốn, đặt cọc, ưu tiên mua sản phẩm... nhưng cuối cùng không nhận được nhà, đất. Việc lấy lại tiền cũng rất gian nan vì phải khởi kiện ra tòa. Không ít trường hợp nhà đầu tư không có tiền trả, khả năng mất trắng rất cao.

* “Sập bẫy” với dự án ảo

Nhiều dự án BĐS chưa đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa được phép mua bán nhưng chủ đầu tư đã dùng mọi chiêu trò để “dụ” khách hàng đầu tư sinh lợi. Đến khi khách hàng “sập bẫy”, các chủ đầu tư bắt đầu “đánh bài chuồn”, thoái thác trách nhiệm.

Gần 1 năm qua, bà N.T.M. (ngụ phường Quang Vinh, TP.Biên Hòa) phải “khổ sở” đi đòi tiền của Công ty cổ phần đầu tư A.I. (gọi tắt là Công ty A.I. có trụ sở tại quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh). Tháng 5-2018, bà và Công ty A.I. ký kết hợp đồng đặt cọc về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 5 lô đất hình thành trong tương lai của một dự án ở huyện Nhơn Trạch với giá gần 7 tỷ đồng.

Sau khi nộp đủ tiền, bà M. vẫn không được Công ty A.I. cung cấp đầy đủ các giấy tờ, văn bản liên quan tới dự án nhằm chứng minh dự án trên được pháp luật cho phép rao bán nên bà M. quyết định đòi lại tiền. Tuy nhiên, qua 4 lần hẹn, đến nay, công ty này mới trả được cho bà 1 tỷ đồng và tiếp tục hứa hẹn...

Tương tự, hơn 5 năm qua, ông T.V.T. (xã Phú An, huyện Tân Phú) cũng “đau đầu” với việc đòi lại tiền đã góp vốn đầu tư dự án (thực chất là mua đất nền) tại xã Long Tân (huyện Nhơn Trạch). Ông T. kể, năm 2014, ông được một người bạn giới thiệu về dự án khu biệt thự, nhà vườn tại xã Long Tân do Công ty cổ phần E.T. (đóng tại TP.Hồ Chí Minh) làm chủ đầu tư.

Thời điểm đó, dự án chưa hình thành nhưng ông T. được chủ đầu tư giới thiệu và mời chào mua căn hộ trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn và cam kết ông sẽ được quyền ưu tiên mua căn hộ này khi hoàn thành. Thấy hấp dẫn ông đã chi hơn 800 triệu đồng để mua theo hình thức góp vốn. Tuy nhiên, tới nay đã 5 năm dự án vẫn không triển khai và ông đã nhiều lần gặp gỡ bên bán hủy hợp đồng góp vốn mà đôi bên đã ký kết nhưng bất thành.

* Thận trọng khi mua bán

Theo luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh), dù các công ty kinh doanh BĐS ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, đặt cọc mua sản phẩm... mà dự án đó chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ xem là vô hiệu. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo với kiểu kinh doanh BĐS “chụp giựt” này.

Luật sư Ngô Văn Định phân tích, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện như: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định rõ, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Luật sư Ngô Văn Định nhấn mạnh, mặc dù quy định của pháp luật rất rõ, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn ngang nhiên huy động vốn của khách hàng bằng hình thức xác lập các hợp đồng: góp vốn, ưu tiên được mua sản phẩm, đặt cọc... như trường hợp của bà M. và ông T. Điều cần phải cảnh giác và lưu tâm là người dân khi giao kết hợp đồng phải biết rõ dự án nhà, đất mà các chủ tư rao bán có đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 hay chưa. Nếu chưa đáp ứng được thì không nên ký kết bất cứ dạng hợp đồng nào vì hợp đồng đó sẽ không có giá trị pháp lý phải kiện ra tòa để đòi lại tiền.

Đoàn Phú