Khi chuyển nhượng nhà đất có được nhượng lại luôn lối đi chung?

Việc sử dụng lối đi chung hiện khá phổ biến trong các thành viên gia đình, cộng đồng. Khi mở lối đi chung, các thành viên thường thống nhất và thỏa thuận miệng với nhau, không cần lập thành văn bản. Chính vì vậy, khi một trong các bên chuyển nhượng đất cho người khác sẽ dẫn tới phát sinh tranh chấp lối đi chung với tập thể.

Việc sử dụng lối đi chung hiện khá phổ biến trong các thành viên gia đình, cộng đồng. Khi mở lối đi chung, các thành viên thường thống nhất và thỏa thuận miệng với nhau, không cần lập thành văn bản. Chính vì vậy, khi một trong các bên chuyển nhượng đất cho người khác sẽ dẫn tới phát sinh tranh chấp lối đi chung với tập thể.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia TP.Biên Hòa, bên phải) tư vấn về quyền được mở lối đi qua cho người dân. Ảnh: Đoàn Phú

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia TP.Biên Hòa) cho biết, lối đi chung hay đường nội bộ được xem là tài sản chung hợp nhất của nhiều người. Vì là tài sản chung hợp nhất nên việc chuyển nhượng lại quyền này cho người khác phải có sự thỏa thuận với những người đồng sở hữu, sử dụng.

* Đường nội bộ có được chuyển giao?

Bà P.T.H. (ngụ P.Tân Phong TP.Biên Hòa) trình bày, 10 năm qua, 4 anh chị em bà sử dụng chung con đường nội bộ rộng 2m, dài 20m. Con đường này nằm trong khuôn viên sử dụng đất của 4 người và nối với đường hẻm chính để ra bên ngoài. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) của từng thành viên trong gia đình bà có ghi rõ đường đó là đường nội bộ. Nay người em út của bà muốn chuyển nhượng đất cho người khác và chuyển nhượng luôn phần đường nội bộ này. Như vậy có được không?

Về nội dung này, luật gia Phạm Đình Đức cho hay, trong giấy chứng nhận QSDĐ được cấp của từng người đã thể hiện và công nhận đường nội bộ này thuộc quyền sử dụng chung và tài sản chung hợp nhất của 4 anh, chị, em bà. Do đó, người em út của bà có quyền chuyển giao quyền này lại cho người mua đất.

Tuy vậy, việc định đoạt tài sản chung là con đường nội bộ này phải tuân thủ Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua... “Cho nên, khi em út của bà có nhu cầu định đoạt phần tài sản trên thì người này phải thương lượng, thỏa thuận với các anh, chị, trong đó có bà” - luật gia Phạm Đình Đức lưu ý.

* Lối đi nhờ khác với đường đi chung

Cũng theo luật gia Phạm Đình Đức, việc sử dụng đường đi chung, lối đi nhờ hiện khá phổ biến trong các thành viên gia đình, người hàng xóm. Những lối đi này do người dân thỏa thuận với nhau để mở nhằm tạo điều kiện đi lại thông thoáng, thuận lợi. Tuy vậy, trong quá trình sinh sống vẫn không tránh khỏi xung đột, tranh chấp, nhất là đối với các trường hợp cho đi nhờ trên đất. Do đó, phải hiểu rõ các quy định pháp luật để có thể tự hòa giải, tránh phát sinh tranh chấp.

Chẳng hạn như trường hợp của ông V.V.M. (ngụ xã Nam Cát Tiên, H.Tân Phú) cho nhà hàng xóm đi nhờ trên đất để đi ra bên ngoài từ năm 2000. Nay người hàng xóm bán đất nên muốn bán luôn con đường xin đi nhờ này cho người mua. Bởi vì, nếu không bán luôn lối đi này thì không ai mua đất của hàng xóm. Do không đồng ý nên ông M. muốn rào lối đi này.

Vấn đề của ông M. được luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) hướng dẫn, do người hàng xóm đi nhờ đất ông nên đường đi trên không phải là lối đi chung của hàng xóm và gia đình ông. Do đó, người hàng xóm không có quyền chuyển nhượng lối đi nhờ này khi bán đất. Tuy vậy, người hàng xóm vẫn có quyền yêu cầu ông nhượng lại (mở) lối đi chung một cách đúng pháp luật. Đó là quyền về lối đi qua được Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định.

Điều luật này quy định, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

“Vì vậy, theo quy định của pháp luật thì người hàng xóm có quyền yêu cầu ông hoặc những người khác có đất vây bọc quanh đất của người hàng xóm mở lối đi qua. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định” - luật sư Cao Sơn Hà nói.

Đoàn Phú