Dễ phát sinh rắc rối với tài sản đồng sở hữu

Vì nhiều lý do khác nhau, nhiều người cùng góp tiền để sở hữu chung một tài sản có giá trị như: xe, nhà đất. Khi một trong số người này yêu cầu phân chia hoặc chuyển nhượng phần tiền của mình đóng góp cho người khác thì gặp một số trở ngại, rắc rối về pháp lý…

Người dân xã Thanh Sơn (H.Định Quán) thắc mắc về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai đối với tài sản đồng sở hữu tại buổi truyên truyền pháp luật do Hội Luật gia tỉnh tổ chức. Ảnh: Đ.Phú

Để giải quyết vấn đề, luật gia Vòng Khiềng, Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho hay, việc hùn hạp giữa các bên để sở hữu chung tài sản là quan hệ dân sự nên việc giải quyết vấn đề phải tuân thủ pháp luật về dân sự và các luật có liên quan.

* Khi một người muốn thu lại phần hùn

Vốn có kinh nghiệm trong việc đào, san lấp các công trình dân sinh nên giữa các ông P.V.B., T.T.H. và Đ.V.C., cùng ngụ xã Thanh Sơn (H.Định Quán), quyết định mỗi người bỏ ra 400 triệu đồng để mua xe máy xúc giá 1,2 tỷ đồng. Sau một thời gian ngắn hùn hạp làm ăn, thấy việc hùn hạp không sinh lợi nên ông C. yêu cầu rút lại vốn.

Ông C. đưa ra ý kiến, ông chấp nhận chiếc xe máy xúc hiện tại giá chỉ còn 900 triệu đồng (không cần định giá theo quy định pháp luật), số tiền chênh lệch so với giá trị ban đầu là 300 triệu đồng thì chia đều cho 3 người. Nếu 2 ông B. và H. nhận xe thì 2 người này đưa cho ông 300 triệu đồng (giá trị gốc chiếc xe hiện tại), còn không đồng ý thì kêu bán xe, bán được được bao nhiêu thì chia đều nhau. Tuy nhiên, 2 ông B. và H. không đồng ý.

Luật gia VÒNG KHIềNG, Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) bày tỏ, ưu điểm của việc nhiều người hùn tiền để sở hữu chung động sản, bất động sản là dù ít tài sản góp vốn vẫn có thể sở hữu tài sản giá trị, sử dụng mảnh đất lớn tạo sinh lợi hay tạo lập được nơi ở khi không có điều kiện mua một mình. Khuyết điểm của nó là có nhiều rủi ro, dễ phát sinh tranh chấp, quyền cá nhân phụ thuộc vào tập thể.

Tương tự, 4 ông: P.Đ.N., N.H.K., L.H.T., H.V.P., cùng tạm trú tại P.Trảng Dài (TP.Biên Hòa), hùn 400 triệu đồng/người để mua 600m2 nông nghiệp với giá 1,6 tỷ đồng của ông L.N.V. (P.Tân Phong, TP.Biên Hòa) để sau này cất nhà ở (tương ứng mỗi người được quyền sử dụng 150m2 đất). Sau này, ông L.N.V. tách thửa cho 4 đồng sở hữu nêu trên (4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 4 người). Do nợ nần nên ông N. muốn chuyển lại phần đất của mình cho người khác. Vì vậy, ông bị 3 người còn lại phản đối và họ đưa ra ý kiến, nếu ông N. đồng ý để lại cho 3 người phần diện tích của ông với giá 400 triệu đồng hoặc là tự ông đi tách sổ riêng rồi chuyển nhượng.

Luật gia Vòng Khiềng giải thích, việc tranh chấp tài sản là động sản (tàu, xe, máy móc, thiết bị..), bất động sản (đất, nhà) thuộc sở hữu chung của nhiều cá nhân như các trường hợp nêu trên không chỉ xảy ra trong dân mà có cả trong các doanh nghiệp. Do tranh chấp tài sản, quyền về tài sản của các bên thuộc lĩnh vực dân sự nên pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận, không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.

Cũng theo luật gia Vòng Khiềng, vì tài sản các bên tranh chấp là xe máy xúc (loại tài sản pháp luật quy định bắt buộc đăng ký quyền sở hữu), hay đất (loại tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sử dụng) thì pháp luật quy định rất rõ, các đồng sở hữu có quyền ngang nhau hoặc tương ứng với phần quyền theo số tiền đã đóng góp. Việc định đoạt như: phân chia, chuyển nhượng, tặng cho… phải được các đồng sở hữu đồng ý và phải tuân thủ pháp luật. Do đó, chỉ cần 1 người trong số đồng sở hữu tài sản phủ nhận hoặc pháp luật ngăn cấm là không thể thỏa thuận được.

* Nhiều rủi ro phát sinh

Pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, bất động sản cho phép nhiều cá nhân đồng sở hữu một hay nhiều tài sản và các sở hữu chung có quyền định đoạt, phân chia tài sản chung này.

Cụ thể, tại Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua…

Đồng thời, tại Điều 219 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

Tuy luật quy định như vậy nhưng thực tế phát sinh nhiều vấn đề rủi ro mà các bên không lường trước được. Luật sư Đỗ Văn Gọn (Đoàn Luật sư tỉnh) lưu ý, khi hùn hạp làm ăn, mua đất nông nghiệp với mong muốn sau này cất nhà ở như các trường hợp trên, rồi sau đó phát sinh tranh chấp, kiện tụng kéo dài thì người dân cần lưu ý: đối với động sản thì việc thỏa thuận nên lập bằng văn bản, văn bản phải có công chứng, chứng thực; đồng thời, ghi rõ việc thỏa thuận và cách thức phân chia, định đoạt tài sản chung đó ra sao, càng cụ thể càng tốt. Riêng với tài sản đồng sở hữu là đất đai, do thủ tục chuyển nhượng, sang tên phức tạp hơn nên rủi ro nhiều hơn. Vì vậy, giao kết giữa các bên, bên thứ 3 (chủ đất) phải thật chặt chẽ về quy định, tuân thủ pháp luật về đất đai, công chứng.

Bên cạnh đó, khi đồng sở hữu thì quyền quyết định về mục đích sử dụng, định đoạt mảnh đất thuộc về tập thể chứ không phải cá nhân nào và dù tập thể cho phép nhưng pháp luật không cho thì cũng không được. Chẳng hạn như trường hợp của các ông: P.Đ.N., N.H.K., L.H.T., H.V.P., khi ông P.Đ.N. muốn chuyển nhượng thì 3 người còn lại yêu cầu để lại giá rẻ hơn so với thị trường hoặc yêu cầu tự ông tách sổ riêng thì chẳng khác gì đưa ông N. vào chỗ bí. Bởi vì, Đồng Nai chỉ cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp ở đô thị tối thiểu là 500m², trong khi ông N. chỉ có quyền sử dụng 150m² trong 600 m² sổ chung nên không thể tách sổ được.

Luật sư Đỗ Văn Gọn cho biết thêm, khi tài sản sở hữu chung là đất đai có được từ việc chuyển nhượng từ người khác còn có thêm rủi ro phát sinh về sau nữa, nếu thửa đất mua chung đó chưa được tách sổ riêng, còn mang tên của chủ cũ mà người chủ đất cũ đem sổ đi cầm cố hay bị người khác lấy đất để siết nợ. Hoặc thửa đất đó sau này được quy hoạch nên không được phép xây dựng nhà ở hay đất đó chỉ được chuyển nhượng cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhất là khi mảnh đất đó tập thể giao cho 1 người đại diện đứng tên nhưng không ghi rõ là sở hữu chung, rồi người này “biến hóa” thành tài sản riêng, đem sổ đi cầm cố, chuyển nhượng… thì cũng rất nguy hiểm.

Đoàn Phú