Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật hướng dẫn rất rõ từng trường hợp đất đủ điều kiện tách thửa và chuyển nhượng. Đồng thời, quy định đất đủ điều kiện tách thửa, chuyển nhượng nhưng đang có phát sinh tranh chấp thì tạm dừng thủ tục tách thửa, chuyển nhượng.

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật hướng dẫn rất rõ từng trường hợp đất đủ điều kiện tách thửa và chuyển nhượng. Đồng thời, quy định đất đủ điều kiện tách thửa, chuyển nhượng nhưng đang có phát sinh tranh chấp thì tạm dừng thủ tục tách thửa, chuyển nhượng.

Người dân ấp 2, xã Xuân Hòa (H.Xuân Lộc) tham dự buổi tuyên truyền pháp luật do Đoàn Luật sư tỉnh tổ chức ngày 9-11-2022. Ảnh: Đ.Phú

* Không được tách thửa khi không đủ diện tích tối thiểu

“Tôi có 3 sào đất rẫy trồng cây lâu năm ở xã Bàu Hàm (H.Thống Nhất). Nay tôi muốn cho 3 người con, mỗi người 1 sào nhưng khi làm thủ tục tách thửa thì bị cơ quan có thẩm quyền từ chối. Lý do, kể từ ngày 1-10-2022, diện tích đất nông nghiệp được tách thửa ở nông thôn tối thiểu phải là 2 ngàn m2 (2 sào). Vậy có đúng không, bởi vì trước đó có người xin tách thửa 1 sào vẫn được chấp nhận” - ông Lê Rạng (xã Bàu Hàm) thắc mắc.

Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) trả lời thắc mắc của ông Lê Rạng như sau, việc các cơ quan chức năng từ chối tách thửa đất cho ông là đúng với quy định tại Khoản 3, Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (gọi tắt là Quyết định 35).

Theo Quyết định 35, kể từ ngày 1-10-2022, diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn trên địa bàn tỉnh Đồng Nai phải từ 2 ngàn m2 trở lên. Do đó, việc yêu cầu tách thửa của ông thực hiện sau ngày 1-10-2022 sẽ phải thực hiện theo Quyết định 35 quy định đất nông nghiệp được tách thửa ở nông thôn tối thiểu phải là 2 ngàn m2.

“Việc quy định pháp luật thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tiễn, ngăn chặn việc tách thửa tràn lan, xé nhỏ đất nông nghiệp, phân lô bán nền… của Đồng Nai là hợp lý. Do đó, các cơ quan được giao nhiệm vụ tách thửa căn cứ vào quy định mới thực hiện là đúng, không sai” - luật sư Cao Sơn Hà bộc bạch.

Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, mặc dù dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đang được các cơ quan soạn thảo lấy ý kiến và trình Quốc hội xem xét nhưng đến thời điểm này, dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi vẫn chưa được thông qua nên các quy định về tách thửa, chuyển nhượng đất đai đối với người sử dụng đất vẫn phải tuân thủ quy định Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chứ không ai được phép “xé rào”.

* Phải căn cứ theo quy định hiện hành

Việc người dân muốn tách thửa để tặng cho con hay chuyển nhượng một phần diện tích đất đang sử dụng để giải quyết nhu cầu về tài chính là điều chính đáng, pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, việc tách thửa đó chỉ hợp pháp thì pháp luật mới thừa nhận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).

 Luật gia Phan Văn Châu, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh giải thích, Luật Đất đai năm 2013 đang trong quá trình sửa đổi và việc sửa đổi đó chưa có hiệu lực thi hành thì người dân phải tuân thủ đúng, đầy đủ những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn vẫn còn hiệu lực.

 Chính vì vậy, hiện nay luật quy định, mảnh đất muốn tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau: có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013; đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào; đồng thời, diện tích đất tách thửa không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa; đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa; căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau và được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh…

Tại Điều 3 Quyết định 35 quy định, điều kiện tách, hợp thửa như sau: Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: giấy chứng nhận QSDĐ; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ; giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.

Thứ hai, thửa đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba, diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.

Thứ tư, việc tách thửa đất phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

Thứ năm, nhóm người nhận QSDĐ (đồng sử dụng) thì QSDĐ phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định 35, trừ trường hợp thừa kế QSDĐ.

      Đoàn Phú