'Cởi trói' cho giá đất

Một trong những điểm mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm/lần.

Một trong những điểm mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm/lần.

Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành quy mô 5 ngàn ha, chủ yếu thu hồi đất ở, đất nông nghiệp, đất cao su. Ảnh: B.Mai

Điều này được cho là “cởi trói” cho bảng giá đất địa phương, giúp cho việc định giá đất phù hợp với giá thị trường.

* Bỏ khung giá đất

Luật Đất đai hiện hành quy định Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm/lần. Căn cứ vào khung giá đất này, UBND các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, thuế sử dụng đất... Bảng giá có thời hiệu 5 năm, được điều chỉnh hệ số hàng năm nhưng vì bị “trói” bởi khung nên còn nhiều bất cập.

Phó giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, điểm hạn chế của khung giá đất hiện hành là còn thấp, đặc biệt là đất nông nghiệp. Khung giá đất thấp dẫn đến bảng giá đất dù có kịch khung vẫn thấp, định giá cụ thể để bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất không thể cao, gây thiệt thòi cho người dân.

“Khi Nhà nước thu hồi đất sản xuất nông nghiệp của người dân, ngoài bồi thường bằng tiền còn hỗ trợ chuyển đổi nghề với mức tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất. Bảng giá đất nông nghiệp thấp thì tiền hỗ trợ cho người dân thấp” - ông Thường nói.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, Phó trưởng ban phụ trách Ban Quản lý dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư tỉnh Nguyễn Hồng Quế cho rằng, bảng giá đất của Đồng Nai và nhiều tỉnh, thành mới bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Điều này xảy ra 2 vấn đề, định giá đất cụ thể để bồi thường không sát thị trường, rất khó giải phóng mặt bằng; phát sinh việc lợi dụng giá trong bảng giá để ghi sai số tiền giao dịch đất đai trong hồ sơ nhằm giảm đóng thuế.

Trong viện dẫn sự cần thiết sửa đổi nội dung này, Bộ TN-MT cũng nhận định chính sách khung giá đất chưa theo kịp biến động thực tế, khung giá đất thấp gây khó khăn cho địa phương trong ban hành, thực hiện bảng giá đất.

Tại Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành giữa năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao cũng thống nhất bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

* Định giá theo thị trường

Đất đai là hàng hóa được đưa ra giao dịch, kinh doanh. Cũng như các loại hàng hóa khác, đất đai biến động theo cung - cầu, do đó cần tôn trọng nguyên tắc thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã hướng đến điều này.

Một dự án thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn xã Long Hưng, TP.Biên Hòa. Ảnh: B.Mai

Phó giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, đây là một nội dung đột phá, trao quyền chủ động cho địa phương trong việc ban hành bảng giá đất. Khi đó, giá đất cụ thể mới từng bước tiến sát giá thị trường. Điều này vừa đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, vừa góp phần minh bạch thị trường bất động sản.

Ông Thường cho biết thêm, Sở TN-MT đã thống nhất đề xuất xây dựng bảng giá đất 5 năm, hàng năm bổ sung hệ số điều chỉnh cho phù hợp. Như vậy sẽ giảm bớt quy trình lấy ý kiến các sở, ban, ngành liên quan cho bảng giá đất hàng năm; đảm bảo công bố và áp dụng bảng giá vào ngày 1-1 của năm.

Phó trưởng ban phụ trách Ban Quản lý dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư tỉnh Nguyễn Hồng Quế cũng nhận định, bỏ khung giá là cơ sở để xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá đất cụ thể. Khi đó, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người sử dụng đất sẽ song hành. Nghĩa là Nhà nước đền bù, hỗ trợ và thu tiền sử dụng đất, thuế đất cùng một giá, cơ chế 2 giá bị xóa bỏ, nguồn thu ngân sách từ đất đai không bị thất thoát.

Ông Quế kỳ vọng luật quy định chi tiết để các đơn vị tư vấn, định giá biết cách làm và dễ dàng điều tra, khảo sát giá thị trường; đơn vị thẩm định giá có cơ sở đưa ra quyết định giá đất cụ thể.

Phó chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam tỉnh Lưu Thị Hà cho rằng, trong các lần lấy ý kiến cộng đồng dân cư về triển khai dự án hạ tầng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đa phần bày tỏ mong muốn Nhà nước áp giá đền bù, hỗ trợ sát giá thị trường. Muốn làm được điều này phải có bảng giá đất phù hợp và có cơ chế điều chỉnh linh hoạt.

Theo các chuyên gia, xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường là giải pháp căn cơ để khắc phục các tồn tại và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Bỏ khung giá đất là điều kiện để địa phương thực hiện việc này. Luật cần quy định cụ thể vai trò, trách nhiệm của đơn vị tư vấn, định giá, thẩm định giá; xây dựng và công khai dữ liệu về giá đất làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá và minh bạch thị trường đất đai.

Ban Mai