Tín dụng bất động sản: Phải kiểm soát từ 'đầu nguồn'

Sẽ không có gì phải bàn khi một cá nhân hay tổ chức sử dụng tiền nhàn rỗi của chính mình để đầu tư bất động sản hoặc vốn vay từ ngân hàng chiếm tỷ lệ nhỏ. Tuy nhiên, thực tế đang diễn ra trên thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu vốn vay ngân hàng đang chiếm quá nhiều trong dòng vốn đổ vào đầu cơ nhà, đất.

Sẽ không có gì phải bàn khi một cá nhân hay tổ chức sử dụng tiền nhàn rỗi của chính mình để đầu tư bất động sản hoặc vốn vay từ ngân hàng chiếm tỷ lệ nhỏ. Tuy nhiên, thực tế đang diễn ra trên thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu vốn vay ngân hàng đang chiếm quá nhiều trong dòng vốn đổ vào đầu cơ nhà, đất.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có báo cáo với Quốc hội, trong đó cho biết đến hết tháng 8-2019, tín dụng đối với bất động sản chiếm 19,14% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. Như vậy, dư nợ cho vay toàn hệ thống hiện đạt khoảng 7,8 triệu tỷ đồng và dư nợ bất động sản ước đạt tương đương gần 1,5 triệu tỷ đồng.

Theo phân tích của giới chuyên gia, số cho vay thực tế vượt mức 1,5 triệu tỷ đồng bởi tại rất nhiều ngân hàng thương mại, cho vay bất động sản đã vượt mức 50% tổng dư nợ cho vay. Các khoản vay bất động sản từ nguồn tín dụng ngân hàng thực chất còn có thể “ẩn mình” thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc bảo lãnh của ngân hàng cho bên mua, hoặc ủy thác đầu tư cho một bên thứ ba...

Chính vì vậy, trung tuần tháng 11 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong đó, tiếp tục siết mạnh kiểm soát cho vay bất động sản bằng cách quy định cụ thể lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Cụ thể, từ 1-1-2020 đến 30-9-2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1-10-2020 đến 30-9-2020 là 37%; từ 1-10-2021 đến 30-9-2022 là 34% và kể từ 1-10-2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Thực tế, cho vay bất động sản (bao gồm cả cho vay chủ đầu tư dự án và cho vay phía người mua) hiện chủ yếu là cho vay trung, dài hạn (trên 1 năm), trong khi cơ cấu vốn huy động của các ngân hàng lại chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn. Việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn cần được kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh những rủi ro phát sinh khi các ngân hàng cho vay “quá tay”.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Ngoài ra, đối với các khoản nợ phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 31-12-2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1-1-2021.

Khi áp dụng hệ số rủi ro mới cao hơn mức cũ, chi phí vốn của ngân hàng sẽ tăng lên và rõ ràng, ngân hàng sẽ phải cân nhắc kỹ khi giải ngân các khoản vay đầu tư vào bất động sản, từ đó người vay cũng cẩn trọng hơn khi không còn tiếp cận vốn vay dễ dàng như trước.

Dù sao những chính sách điều chỉnh từ phía Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ là một trong những công cụ hỗ trợ kiểm soát thị trường bất động sản để tránh tăng “nóng” và vỡ “bong bóng” như đã từng xảy ra cách đây 10 năm. Muốn kiểm soát và định hướng thị trường này thực sự tốt, còn cần đến sự hỗ trợ của chính sách, pháp luật về đất đai, khung giá đất...

Vi Lâm