Sắp có quy định mới về tách thửa đất

Tách thửa đất (TTĐ) là nhu cầu chính đáng của cá nhân, hộ gia đình. Tại địa phương có dân số đông và giá đất cao như Đồng Nai, nhu cầu TTĐ khá cao.

Đô thị Biên Hòa. Ảnh minh họa: Ban Mai

Để đảm bảo quyền lợi của người dân, đồng thời thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2024, tỉnh đã xây dựng quy định mới về TTĐ.

Phải đảm bảo 8 nguyên tắc

Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) quy định việc TTĐ phải bảo đảm 4 nguyên tắc chung là: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và việc TTĐ phải bảo đảm có lối đi.

Theo thẩm quyền và trách nhiệm được giao, UBND tỉnh đã xây dựng Dự thảo Quy định về điều kiện TTĐ, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Tại dự thảo quy định này, ngoài 4 nguyên tắc theo luật định, tỉnh có thêm 4 nguyên tắc là: tạo sự thuận lợi trong việc quản lý, sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tạo sự thuận lợi và nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai; đảm bảo việc cập nhật, chỉnh lý, quản lý cơ sở dữ liệu đất đai được đầy đủ, chính xác và kịp thời; đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch, công bằng trong quá trình thực hiện.

Như vậy, việc TTĐ của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn tỉnh phải đảm bảo 8 nguyên tắc nêu trên.

Về điều kiện, dự thảo quy định của tỉnh yêu cầu điều kiện chung là thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, thửa đất hoặc một phần thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước. Việc tách thửa phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất không thuộc khu bảo tồn và bảo vệ theo quy định.

Ngoài điều kiện chung, đối với từng loại đất sẽ có điều kiện riêng. Chẳng hạn như đất ở, thửa đất mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng. Trong đó, nếu tiếp giáp đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 19m thì chiều rộng thửa đất tối thiểu là 5m, tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới nhỏ hơn 19m thì chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 4m, tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng chưa quy định lộ giới thì chiều rộng của thửa đất ở đô thị tối thiểu là 4m và đất ở nông thôn là 5m.

Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phải đảm bảo điều kiện về quy hoạch. Thửa đất sau tách thửa phải đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Trường hợp thửa đất được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải được sự chấp thuận của cơ quan chấp thuận đầu tư…

Đảm bảo điều kiện diện tích tối thiểu

Ngoài nguyên tắc, điều kiện, dự thảo nghị định cũng quy định chặt chẽ về diện tích. Đối với đất ở, có 2 phương án được xây dựng. Trong đó, phương án 1, diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60m² và đối với đất ở tại nông thôn là 80m². Phương án 2, diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 45m2 và đối với đất ở tại nông thôn là 80m². So với quy định hiện hành, phương án 2 là điểm mới.

Đối với đất nông nghiệp, có 3 phương án được đưa ra. Trong đó, phương án 1, thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) có diện tích tối thiểu là 500m², đối với đất trồng lúa và đất rừng sản xuất là 2 ngàn m² và đối với các loại đất nông nghiệp còn lại là 1 ngàn m². Ở phương án 3, yêu cầu đất nông nghiệp ở đô thị là 500m², còn đất nông nghiệp ở nông thôn là 1 ngàn m². Phương án 3 là nội dung mới so với quy định hiện hành.

Ngoài ra, dự thảo cũng quy định cụ thể điều kiện khi tách thửa đối với thửa đất có nhiều loại đất kết hợp (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Đối với trường hợp không đáp ứng nguyên tắc, điều kiện (trường hợp cá biệt) sẽ có 3 phương án tách thửa, UBND tỉnh ủy quyền UBND cấp huyện xem xét, giải quyết và chịu trách nhiệm.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, dự thảo quy định về tách thửa được xây dựng trên cơ Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh về TTĐ, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Dự thảo này đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ và khả thi. Tính khả thi được thể hiện ở chỗ, với mỗi loại đất có nhiều phương án, điều kiện về diện tích tối thiểu cũng có điểm mới.  

Theo đánh giá từ các huyện, dự thảo quy định này có những điểm mới vừa khắc phục được các tồn tại hiện nay, vừa nhằm giải quyết nhu cầu tách thửa cho người dân nhưng không để xảy ra tình trạng lạm dụng quy định dẫn đến phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng ở đô thị.

Hiện tại, dự thảo quy định về tách thửa, hợp thửa đất này vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến cộng đồng. Sau khi UBND tỉnh ký ban hành, các sở, ngành, địa phương sẽ phổ biến, hướng dẫn người dân thực hiện.

Ban Mai