Lo khó thực hiện nghị định mới về định giá đất

Đầu tháng 2-2024, Chính phủ ban hành nghị định mới về định giá đất (ĐGĐ) nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp trong sử dụng đất. Tuy nhiên, theo đánh giá của các địa phương, đơn vị tư vấn, giá đất vẫn còn những điểm chưa rõ ràng, cụ thể.

Dự án Đường ven sông Đồng Nai đang trong quá trình triển khai. Ảnh minh họa: H.Lộc

Giá đất là một phần quan trọng của chính sách tài chính về đất đai. ĐGĐ là cơ sở để tính thuế, tiền thuê đất; đền bù khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất…

* Có nhiều điểm mới

Trước thực tế nhiều địa phương gặp khó khăn trong ĐGĐ làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, giải ngân vốn đầu tư công, thu ngân sách nhà nước từ đất, ngày 5-2-2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3-4-2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (gọi tắt Nghị định 12). Nghị định có hiệu lực ngay khi ban hành và được kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn đang tồn tại.

Mới đây, tại hội nghị triển khai Nghị định 12 do Sở Tài nguyên và môi trường tổ chức, Phó cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và môi trường) Đoàn Ngọc Phương cho rằng, thời gian qua, không chỉ Đồng Nai mà cả nước gặp khó khăn trong ĐGĐ. Có 3 lý do dẫn đến điều này là: văn bản quy phạm pháp luật chưa cụ thể, có điểm không còn phù hợp; cách hiểu khác nhau giữa đơn vị tư vấn, cơ quan thẩm định với cơ quan thanh tra, kiểm toán nhà nước trong áp dụng phương pháp; thiếu dữ liệu giá đất thị trường.

Nghị định 12 có 6 điểm bổ sung và sửa đổi, có 9 điều bổ sung thêm và những quy định xử lý chuyển tiếp. Một số điểm mới đáng chú ý là có 4 phương pháp ĐGĐ để địa phương áp dụng thay vì 5 như trước; quy định cụ thể điều kiện áp dụng các phương pháp; mở rộng đối tượng ĐGĐ theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá (không phải thuê tư vấn); giao thẩm quyền ĐGĐ của hộ gia đình, cá nhân cho UBND cấp huyện…

“Đây là nghị định bản lề trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Các cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị tư vấn khi áp dụng cần thực hiện đúng, đủ nội dung câu chữ” - ông Phương chia sẻ.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi cho rằng, việc Bộ Tài nguyên và môi trường kịp thời tham mưu để Chính phủ ban hành Nghị định 12 là giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các địa phương trong ĐGĐ; xử lý tồn tại về giá đất của các dự án đã giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước đây; đồng thời, giúp các cơ quan, đơn vị, địa phương chủ động trong quá trình thực thi quy định đúng pháp luật.

Trao đổi về khó khăn trong ĐGĐ của tỉnh thời gian qua, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, trên địa bàn tỉnh có khoảng 20 đơn vị đăng ký hoạt động tư vấn ĐGĐ, nhưng thực tế chỉ 2-3 đơn vị làm, số còn lại không nhận dự án hoặc nhận chọn lọc vì sợ rủi ro. Điều này khiến nhiều dự án không phê duyệt được chủ trương, chậm ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, chậm triển khai, nguồn lực đất đai bị lãng phí.

Luật Đất đai năm 2024 quy định 5 phương pháp ĐGĐ. Trong đó có 4 phương pháp các địa phương được áp dụng ngay là: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp còn lại sẽ do Chính phủ quy định với sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

* Lo khó thực hiện

Hiện trên địa bàn tỉnh có những dự án đã có giấy phép xây dựng, thậm chí đang thi công nhưng chưa xác định được giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có những dự án đã hoàn thành đầu tư và đưa vào sử dụng nhiều năm, nay cần thẩm định lại giá đất, nhưng không có đơn vị nhận thực hiện. Còn nhiều dự án đã có kế hoạch triển khai nhưng chưa tìm ra đơn vị tư vấn giá đất.

Giám đốc Công ty TNHH Giám định và thẩm định giá Đất Việt (trụ sở Thành phố Hồ Chí Minh) Trần Minh Tuấn cho hay, Nghị định 12 còn những nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế.

Ông Tuấn dẫn chứng, dự án ở vùng sâu của huyện Nhơn Trạch rất khó tìm thửa đất có cùng mục đích sử dụng; tương đồng về quy mô diện tích, kích thước, hình thể… để áp dụng phương pháp so sánh. Lúc này buộc phải chuyển sang phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này cũng khó áp dụng vì không có đủ thông tin đầu vào để làm cơ sở tính toán, xác định giá đất.

Một trong những khu đất cần định giá để tổ chức đấu giá quyền sử dụng trong năm 2024 tại phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa. Ảnh: H.Lộc

“Nghị định 12 chưa làm đã lo” - Giám đốc Công ty Cổ phần Thẩm định giá và tư vấn đầu tư Miền Tây (trụ sở ở tỉnh Kiên Giang) Nguyễn Quốc Thanh nói. Theo ông Thanh, phương pháp so sánh là phổ biến và dễ thực hiện nhất, nhưng khó áp dụng cho mảnh đất có diện tích lớn. Còn áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì phải thu thập thông tin về giá của tối thiểu 3 thửa đất, trường hợp này chưa nói rõ chỉ thu thập thông tin tại tuyến đường có khu đất định giá hay được thu thập tại tuyến đường tương đồng khác. Giá đất thu thập được ở văn phòng đăng ký hoặc cơ quan thuế là giá bình quân chứ không phải giá phổ biến, cũng không phải giá thị trường.

Theo Phó trưởng phòng Đất đai, Sở Tài nguyên và môi trường Lưu Thị Mai Hương, Nghị định 12 có nhiều điểm mới nhưng cũng có nội dung chưa rõ ràng, cụ thể, sẽ khó khi áp dụng các phương pháp ĐGĐ. Đơn cử như phương pháp thặng dư được áp dụng đối với các dự án thương mại dịch vụ. Tại thời điểm định giá, chủ yếu các chủ đầu tư dự án mới được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500, chưa lập thiết kế cơ sở; chưa xác định được phần diện tích được phép phân lô bán nền, diện tích phải xây dựng nhà thô… Như vậy là thiếu thông tin đầu vào để tính toán chi phí làm cơ sở ĐGĐ. Nghị định chưa hướng dẫn nếu không có thiết kế cơ sở thì giá đất trong trường hợp này được xác định như thế nào.

Nhiều ý kiến đồng tình, Nghị định 12 có những điểm mới, cụ thể hơn so với các văn bản trước đó. Tuy nhiên, cần ban hành các thông tư, hướng dẫn cụ thể trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào, nguyên tắc áp dụng trong từng trường hợp. Nếu không, cả đơn vị tư vấn lẫn cơ quan thẩm định giá đều lo sai, loay hoay khi thực hiện.

Hoàng Lộc