Những điều cần biết khi xây dựng nhà trong khu dân cư

Vừa qua, Báo Đồng Nai có nhận được nhiều ý kiến thắc mắc của bạn đọc về các quy định trong việc xây dựng nhà ở tại các dự án khu dân cư. Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Báo Đồng Nai đã có cuộc trao đổi với ông Doãn Văn Đồng, Trưởng phòng quản lý đô thị TP.Biên Hòa và được ông cho biết:

- Theo quy định, các dự án khu dân cư, khu nhà ở trước khi triển khai xây dựng đều được cấp thẩm quyền duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 và ban hành quy định quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch được duyệt. Do đó, người dân khi nhận, mua các lô đất thuộc dự án cần  phải yêu cầu chủ đầu tư dự án thông báo và bàn giao quy định quản lý kèm theo. Trong đó, gồm các quy định cụ thể về tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi công trình, cốt xây dựng và các tầng, bảng mẫu nhà ở...

* Không ít ý kiến cho rằng, việc các dự án khu dân cư có quá nhiều quy định như vậy là giới hạn quyền sử dụng đất của người dân (QSDĐ). Ông nghĩ sao về vấn đề này?

- Việc quản lý xây dựng được thống nhất theo các quy định chung của nhà nước nhằm góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải tạo cảnh quan đô thị, môi trường sống... Bên cạnh đó, các đơn vị chức năng cũng đã có tính toán trước hạ tầng kỹ thuật, vì vậy khi tiếp nhận các hồ sơ cấp giấy phép xây dựng (GPXD), Phòng quản lý đô thị đều hướng dẫn người dân thực hiện theo đúng các quy định chung nhằm đảm bảo các yếu tố trên. Cho nên có thể nói, các quy định nói trên đã góp phần đảm bảo QSDĐ của người dân một cách hợp lý.

* Hiện nay do nhu cầu sử dụng hoặc chưa đủ điều kiện để xây dựng nên có hộ muốn xây vượt, có hộ lại muốn xây ít tầng hơn so với số tầng quy định, như vậy có bị xử lý không, thưa ông?

- Khi cấp phép xây dựng nhà ở tại các khu đất dự án, chúng tôi sẽ căn cứ theo điều lệ quản lý xây dựng khu dân cư do chủ đầu tư khu dân cư đó quy định (điều lệ này đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt). Người dân sau khi được cấp GPXD có trách nhiệm xây dựng theo đúng bản vẽ được cấp phép, trường hợp cần thay đổi bản vẽ thiết kế trước khi xây dựng nhà thì có thể nộp hồ sơ xin cấp đổi GPXD. Đối với trường hợp xây dựng nhà ít tầng hơn so với giấy phép do điều kiện kinh tế thì không áp dụng hình thức xử lý. Đối với nhà ở hiện hữu do nhu cầu sử dụng muốn xây thêm tầng thì làm thủ tục xin GPXD dạng sửa chữa.

Một góc khu dân cư thuộc dự án khu dân cư đường 5 (cũ), nay là đường Võ Thị Sáu, TP.Biên Hòa.

Việc xây dựng nhà không đúng GPXD được cấp khi làm thủ tục nghiệm thu nhà sẽ được các cơ quan chức năng xem xét từng trường hợp cụ thể, việc xử phạt được áp dụng theo các quy định hiện hành.

* Vì sao phía sau các dãy đều phải chừa lại một phần diện tích. Phần này một số chủ dự án lại "bán" luôn cho người mua và được công nhận trong giấy chứng nhận QSDĐ của các hộ. Nhiều người khi xây nhà đã cho xây dựng luôn trên phần diện tích đó. Làm như vậy có vi phạm không, thưa ông?

 - Phần diện tích nêu trên có thể là đường thoát hiểm (khoảng thông hành địa dịch), nằm sau các dãy nhà. Tùy theo dự án cụ thể đường được bố trí trên bản vẽ tổng mặt bằng và nằm ngoài diện tích đất được chuyển nhượng cho các hộ sở hữu. Trường hợp nằm trong diện tích đất được chuyển nhượng là để đảm bảo về mật độ xây dựng và khoảng thông thoáng giữa các nhà trong khu nhà ở được quy định trong quy định quản lý xây dựng cụ thể của từng khu vực dự án.

* Cuối cùng, xin ông cho biết ở TP.Biên Hòa có phân vùng các khu vực xây dựng hay không?

- Ngoài trường hợp nhà ở xây dựng trong các khu dự án nêu tại mục 1, ở TP.Biên Hòa có phân vùng một số khu vực xây dựng như sau: Khu vực hạn chế chiều cao (<10m) thuộc Loa tĩnh không sân bay Biên Hòa do Bộ Quốc phòng quy định; khu vực dọc các tuyến đường chính của thành phố chỉ được xây dựng nhà từ ba tầng trở lên (do UBND thành phố quy định). Ngoài ra, hiện nay UBND thành phố đang lập thiết kế đô thị cho một số tuyến đường chính đô thị nhằm nâng cao hiệu quả quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị. Các trường hợp khác được quản lý theo các quy định về xây dựng hiện hành thông qua các hồ sơ cấp giấy phép xây dựng của người dân.

* Xin cảm ơn ông!

Kim Liễu (thực hiện)